Zwangsräumung nach Berliner Modell (Berliner Räumung)

Für Vermieter ist die Zwangsräumung einer Wohnung mit erheblichen Kosten verbunden. Bereits das Erwirken eines Räumungstitels verursacht Kosten. Der häufigste Grund für eine Räumung sind Zahlungsrückstände des Mieters und in der Praxis ist es oft ungewiss, ob die Mietforderungen und die Kosten wirtschaftlich gegenüber dem Mieter noch durchgesetzt werden können. Insofern sollte in jedem Fall eine Zwangsräumung nach Berliner Modell als kostengünstigere Alternative zur normalen Zwangsräumung in Betracht gezogen werden.

Bei einer normalen Zwangsräumung weist der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung ein, jedoch ergeben sich Probleme, falls der Mieter seine Sachen nicht aus der Wohnung entfernt hat. Dann muss der Gerichtsvollzieher die beweglichen Sachen wegschaffen und dem Mieter oder einem Bevollmächtigten des Mieters übergeben. Häufig ist jedoch niemand anwesend oder feststellbar, dem die zurückgelassenen Gegenstände übergeben werden können oder der Mieter verweigert die Entgegennahme. Dann muss der Gerichtsvollzieher die Gegenstände auf Kosten des Mieters gemäß § 885 Abs. 3 ZPO in die Pfandkammer schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Dies ist der Grund, warum die normale Zwangsräumung mit erheblichen Kosten verbunden ist, da der Gerichtsvollzieher vom Vermieter für die voraussichtlich anfallenden Kosten des Wegschaffens, der Unterbringung und der Verwahrung der Mietgegenstände vor der Räumung einen Kostenvorschuss verlangen. Dieser liegt, abhängig von der Größe der Wohnung, regelmäßig bei mehreren tausend Euro. Der Vermieter erhält gegenüber dem Mieter zwar einen Erstattungsanspruch, in der Praxis ist dieser aber häufig wirtschaftlich nicht zu realisieren, weil beim Mieter nichts zu holen ist.

Eine Zwangsräumung nach Berliner Modell stellt eine erleichterte Methode der Zwangsräumung dar, bei der anstelle des Transports und der Einlagerung der durch den Mieter zurückgelassenen Sachen ein Pfandrecht des Vermieters an den Sachen des Mieters ausgeübt wird. Zunächst setzt auch hier der Gerichtsvollzieher den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung ein. Der Antrag des Vermieters ist dann jedoch allein darauf beschränkt und gleichzeitig wird ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB gegen den Mieter geltend gemacht. Somit wird der Gerichtsvollzieher nur noch die Schlüsselübergabe oder den Austausch des Schlosses veranlassen und mit der Verschaffung des Besitzes an der Wohnung durch den Vermieter ist die Zwangsräumung nach Berliner Modell beendet. Für die zurückgebliebenen Gegenstände ist nun der Vermieter verantwortlich. Der Vermieter kann offensichtlichen Müll oder Sperrmüll vernichten. An die Offensichtlichkeit werden hohe Anforderungen gestellt. In der Regel gehen die Auffassungen zwischen Vermieter und Mieter diesbezüglich weit auseinander, sodass hier neue Streitigkeiten entstehen können. Zwar sieht das Gesetz in § 885 a Abs. 3 ZPO eine Haftungserleichterung vor, nach der der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet, dennoch ist dem Vermieter in jedem Fall zu empfehlen, die Vernichtung von Beginn an zu dokumentieren und einen Zeugen hinzuziehen. So erhöht sich die Möglichkeit erfolgreich gegen unberechtigte Schadensersatzforderungen des Mieters vorzugehen. Die restlichen Sachen muss der Vermieter in pfändbar und unpfändbar (nicht pfändbar) aufteilen. Anhaltspunkte dafür, welche Gegenstände nicht pfändbar sind liefert § 811 ZPO.

Die pfändbaren Sachen können nach der Verwahrungspflicht (§ 885 a Abs. 4 ZPO ein Monat und einen Tag) durch den Vermieter verwertet werden. Auch während der Verwahrungspflicht können diese aus der Wohnung an einen anderen Ort verbracht und dort verwahrt werden. Dies verschafft dem Vermieter die Gelegenheit eventuell notwendige Renovierungsarbeiten durchzuführen oder die Wohnung neu zu vermieten.

Die unpfändbaren oder nicht pfändbaren Sachen muss der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen jederzeit herausgeben. Dies regelt § 885 a Abs. 5 ZPO. Danach muss der Vermieter auch die Sachen dem Mieter herausgeben, für die kein Verwertungserlös zu erwarten ist.

Nach Ablauf der Verwahrungsfrist kann der Vermieter die pfändbaren Sachen des Mieters verwerten. Der Vermieter darf die pfändbaren Sachen des Mieters jedoch nicht frei veräußern oder für sich selbst nutzen, sondern muss diese, in entsprechender Anwendung der §§ 1257, 1235 BGB öffentlich versteigern lassen. Eine gesonderte Androhung der Versteigerung ist dabei wegen § 885 a Abs. 2 ZPO nicht erforderlich.

Die unpfändbaren aber hinterlegungsfähigen Sachen, das sind Sachen im Sinne des § 372 BGB (Geld, Wertpapiere und sonstige Urkunden sowie Kostbarkeiten) muss der Vermieter nach Ablauf der Verwahrungsfrist bei einer öffentlichen Stelle hinterlegen. Dies ist in der Regel das Amtsgericht, dort die Hinterlegungsstelle. Ein freihändiger Verkauf ist nicht zulässig.
Sodann ist zu unterscheiden zwischen unpfändbaren, nicht hinterlegungsfähigen aber verwertbaren Sachen und unpfändbaren, nicht hinterlegungsfähigen und unverwertbaren Sachen.

Sachen die unpfändbar, nicht hinterlegungsfähig aber verwertbar sind, kann der Vermieter entweder durch öffentliche Versteigerung gemäß §§ 885 a Abs. 4 ZPO, 383 BGB versteigern lassen oder gemäß §§ 885 a Abs. 4 ZPO, 385 BGB freihändig verwerten. Eine freihändige Verwertung bedeutet dabei nicht, dass der Vermieter die Sachen Dritten verkaufen darf. Der Vermieter darf, falls die Sache einen Börsen- oder Marktpreis hat, den Verkauf durch öffentlich ermächtigte Handelsmäkler oder durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person zum laufenden Preis bewirken. Eine Androhung der Versteigerung ist auch hier nicht erforderlich.

Sachen die unpfändbar, nicht hinterlegungsfähig und unverwertbar sind kann der Vermieter gemäß § 885 a Abs. 4 ZPO vernichten.

Die Kosten der Verwertung gelten gemäß § 885 a Abs. 7 ZPO als Kosten der Zwangsvollstreckung. Diese sind vom Mieter zu tragen, jedoch ist in der Regel der Vermieter als Auftraggeber vorleistungspflichtig.